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5年房价跌了139万，房价连剩余房贷都抵不上？
最近，小红书上的一则帖子吸引锐评君注意。“主角”是江宁正方新城的银城蓝溪郡，2020年入手一套建面约87㎡小三房，总价为207万；如今5年过去了，同户型房源最低68万就能拿下，房价下降139万、跌幅近70%。
评论区中，不少网友表示感同身受。从主流改善区域到刚需板块，多小区房价一降再降，有人甚至“跌没了首付”。南京一批小区的房价，已经触底？
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银城蓝溪郡是江宁正方新城的大盘，共2栋商业与36栋住宅。其中，住宅产品包含11栋建面约78-124㎡的高层、25栋建面约200㎡的叠墅，共计2824户。
2015年初，银城蓝溪郡首开高层房源，价格约9800元/㎡。彼时的南京楼市，上演无差别火热，刚需、改善需求旺盛，加上投资客的“推波助澜”，银城蓝溪郡数次加推售罄。
2017年底，银城蓝溪郡首批二手房被摆上货架，起点就站稳2万+/㎡大关。
区域内有地铁，还规划了不少前景不错的产业……2019-2020年正方新城的新房荒期间，银城蓝溪郡二手房是不少刚需的首选，价格水涨船高。
以建面约87㎡户型为例，来感受银城蓝溪郡的房价走势：
2017-2020年，是银城蓝溪郡的高光时刻，价格基本稳定在2万/㎡以上。
小区最高成交单价26702元/㎡，为建面约205㎡的叠墅房源，发生在2020年10月；成交最多的年份为2019年，共成交103套。
2020年底至2021年初，联发云启开卖，上宸云际所在地块被触顶秒杀，正方新城收获一波不小的热度，银城蓝溪郡的二手房价相对稳定。
房价明显走下坡路，是从2021年下半年开始的。
南京楼市渐冷，银城蓝溪郡的“滑铁卢”正式开启，成交价一路下跌。2024年，成交价普遍跌破1万/㎡，与十年前的首开价基本持平。
时间来到2025年。5月，银城蓝溪郡成交一套建面约87.53㎡的低楼层房源，成交总价68万、单价7768元/㎡，砍价10万，成交周期209天。
对比同户型高峰期的200多万总价，成交价下跌近7成。
银城蓝溪郡的起伏，除了楼市行情整体下行，也离不开正方新城的短板。
首先，是缺乏完备配套支撑。
平心而论，距离江宁核心区不远、对标“一谷两园”软件产业聚集区的正方新城，规划起点并不低。但配套从规划到落地，需要较长时间推进、兑现。
公共交通上，目前主要依赖地铁S1号线，但银城蓝溪郡距离正方新城站直线距离约3公里；日常消费依赖社区底商，医疗配套也亟待完善。
其次，二手房供应饱和、竞争压力大。
楼市行情不错的时候，正方新城频繁供地，接连端出荣盛隽峰、联发云启、山语春风、绿地理想城等项目，产品定位相近，多以小户型、低总价吸引投资客。
交付后大量房源集中入市，区域二手房市场明显供大于求，价格战愈演愈烈。
目前，仅链家网上银城蓝溪郡就有176套二手房挂牌，绿地理想城的供应也十分可观。
此外，与银城蓝溪郡相比，绿地理想城、上宸云际、玖华府等小区距离地铁站更近，出行相对更便利。
02
当下的南京楼市，银城蓝溪郡并非个例。无论是主城还是远郊、刚需盘还是改善盘，二手房价持续下跌的小区比比皆是。
锐评君挑选了几个典型：
江宁九龙湖：单价从“5”字头跌到“2”字头
今年5月，九龙湖业主在公开平台发出倡议，建议邻居们携手保卫房价。
正如业主感慨的：“九龙湖作为南京的宜居板块，配套成熟、生态优美，高位时部分小区成交单价已破5万。”
以万科金域蓝湾为例。2022年8月，小区一套约282㎡底跃，以1580万总价成交，单价高达5.6万/㎡。
银城千花溪、新城玖珑湖等，也诞生过成交价5万+的房源；即使存在感不那么强的骏景华庭，高峰时也能卖出近4万的单价。
如今，多个小区成交价“腰斩”。
万科金域蓝湾今年的成交价，集中在2.2万-2.8万/㎡；银城千花溪，最新成交价26666元/㎡；保利中央公园，总价200万出头就能入手建面约92㎡三房。
河西南海珀星晖：二手房价跌破3万/㎡
“海珀星晖，有望成为下一个海峡城？”最近，类似言论在小红书上发酵，这都要从小区二手房价跌破“3”字头说起。
近期，海珀星晖二期有两套房源的成交价跌破3万/㎡。
又有网友爆料，最近小区紧急成交一套建面约133㎡房源，成交总价仅371万，划下来单价不到2.8万/㎡。不过，锐评君尚未在公开平台看到这套房源的成交信息。
仙林湖高科荣境：改善标杆也撑不住
作为仙林湖改善标杆，高科荣境曾经的“扛价”能力有目共睹。
以二期房源为例，2021年一套建面约116.82㎡房源，成交总价585万、单价50035元/㎡。如今，同面积段的房源，总价370多万就能入手。
今年8月初，成交一套建面约92.44㎡户型，为一楼带院子房源，总价247万，单价26720元/㎡。
雨花万科朗拾|雨核：刚交付就砸盘
近期，小区业主发长文捍卫房价，表示近期小区成交引发的市场波动，以及部分中介的过度营销行为，正干扰着业主的居住安宁和资产信心。
具体来看，成交房源为一套建面约99㎡、两套建面约115㎡，单价30909-33435元/㎡。
销售期的万科朗拾|雨核销许均价约4.5万/㎡，虽然成交有优惠，但亏本卖房已成事实。
此外，还有江核保利西江月，高峰时单价高达41319元/㎡，今年最低成交单价仅13713元/㎡；江宁禄口翠屏城，高峰时单价高达22091元/㎡，现在出现5700元/㎡的谷底价……
03
单盘的微观表现，在宏观数据中也得到进一步印证。
近日，国家统计局公布7月70个大中城市房价走势，南京二手房价环比下降0.8%。
尽管相比6月，7月二手房价格环比跌幅有所收窄，但市场仍处于下行通道。与杭州、合肥等周边重点城市相比，南京二手房市场的跌幅更为明显。
目光转向成交表现，7月南京二手房成交量同样呈现下行趋势。
我爱我家南京研究院数据显示，7月南京全市二手房（含高淳、溧水）成交7263套，环比下滑2.6%，连续三个月保持下降态势，市场进入相对低谷阶段，交易规模收缩明显。
从高颗粒度的议价空间来看，7月南京二手房成交的平均议价空间为10%，环比再度扩大0.2个百分点，连续两个月上升。
这意味着，市场成交节奏持续放缓，业主“以价换量”意愿增强，持续加剧价格谈判空间的扩大。
二手房行情冷淡，新房市场也不例外：7月价格环比下降0.5%，成交1618套、环比下跌21.4%。
整体而言，7、8月本就是楼市淡季，市场冷淡也并非意外。
值得注意的是，8月18日官方会议提出，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。
积极信号愈发强烈：进一步明确“止跌回稳”，是当前房地产市场的政策目标。今年以来，中央重磅会议已多次强调这一目标，新一轮支持性政策，或将有望开启。
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